"ביוני 2007 הרסו לנו את הבית. לא ידענו שיש צו הריסה. באו בשעה שבע בבוקר, ניסינו לעכב את ההריסה אך לא הספקנו. אפילו לא נתנו לנו להוציא את החפצים מהבית.

איך זה התחיל?

"ב-2003 הגיעו מהעירייה וממשרד הפנים, צילמו את האזור, אח"כ קיבלנו כתבי אישום על בנייה בלי רישיון בנייה. בסוף קיבלנו לשלם קנס.

"בשטח שלנו אין תכנית מתאר ואי אפשר להוציא היתרי בנייה. התארגנו כל האחים כדי להכין תכנית מתאר חדשה כדי שנוכל להוציא לבתים היתרים. התכנית נדחתה בוועדה המחוזית בגלל כביש הטבעת ובגלל החומה.

"בסוף באו והרסו. אחרי חודש הצלב האדום בנו לנו אוהל. אח"כ הוועד נגד הריסות בתים בנה את הבית הזה. גם עליו יש כבר צו הריסה ואנחנו במשפט בבית המשפט לעניינים מקומיים."

(מעדותו של עלי ג'ומעה, תושב ערב א-סוואחרה)

בשנים 2006-2000 הרסו הרשויות הישראליות כ-40 בתים בשכונת ג'בל מוכבר ערב א-סוואחרה. באותן שנים הוצאו 129 צווי הריסה לבתים בשכונה ונפתחו כ-400 תיקים בבתי המשפט.

הסיבה הרשמית להריסות הבתים בשכונה ולהליכים המשפטיים כנגד בעלי בתים היא בנייה ללא היתר (רישיון) בנייה או בניגוד לו.

אלא שתושבי ג'בל מוכבר ערב א-סוואחרה המעוניינים לקבל היתרי בנייה כדי לבנות את בתיהם, במקרים רבים, אינם יכולים להשיגם. זאת בגלל תכניות המתאר הבעייתיות החלות בשכונה. תכניות מתאר המייעדות רק שטחים קטנים לבנייה ופיתוח, מאפשרות בנייה בצפיפות נמוכה ואת רוב השטח הכלול בקו הכחול הן מייעדות כשטח נוף פתוח שהבנייה בו אסורה.

התכניות החלות על שטחי ג'בל מוכבר ערב א-סוואחרה אינן מתאימות לצרכי התושבים. אך המצב לא חייב להיות כך. תכניות טובות מסייעות לתושבים לבנות ולשכונה להתפתח. בתכניות טובות ישנו איזון בין הצרכים הפרטיים של התושבים לבין הצרכים הציבוריים של הקהילה. תושבי ג'בל מוכבר ערב א-סוואחרה זכאים לקבל תכנית טובה המתאימה לצרכיהם כפרטים וכקהילה.

עמותת 'במקום - מתכננים למען זכויות תכנון' פועלת בשיתוף עם תושבי ג'בל מוכבר ערב א-סוואחרה, למען קידום של תכנון הוגן לשכונתם. הפעילות כוללת עריכת סקר תכנוני של מצב התכניות, מצב השכונה, צרכי התושבים ושאיפותיהם, ובהמשך לכך, הכנת מסמך המצביע על כיווני תכנון אפשריים. במסגרת הפרויקט המשותף, במהלך 2007, נפגשו נציגי עמותת 'במקום' עם קבוצות ויחידים בשכונת ג'בל מוכבר ערב א-סוואחרה. במפגשים עלו נושאים רבים הקשורים לתכנון, למשל - דרכים קיימות ודרכים מתוכננות, והצורך בשטחים נוספים המיועדים למגורים. במקביל נעשה איסוף חומר לגבי מצב התכנון בשכונה. בימים אלו אנו כותבים את המסמך התכנוני שיוצג בפני התושבים באסיפה כללית.

חשיבותה של תכנית מתאר

לתכניות יש השפעה רבה על חיי היומיום של כל אחד ואחת מאיתנו. הן קובעות היכן מותר לבנות והיכן אסור; איפה ייסללו כבישים ומה יהיה רוחבם; מה גובה המבנים שיוקמו ואילו שימושים (מגורים, מסחר, עסקים וכדומה) ייעשו בהם; ועוד ועוד. במילים אחרות, התכניות מעצבות את המרחב הפיזי שמסביבנו ויש להן השלכות מרחיקות לכת על איכות החיים שלנו.

אך לעתים תכניות מהוות גורם מפריע. זה קורה כאשר קיים פער גדול בין צרכי התושבים לבין הוראות התכנית. כך, לדוגמה, בג'בל מוכבר ערב א-סוואחרה נקבעו, בנוסף לשטחים המצומצמים המיועדים לבנייה, זכויות בנייה מוגבלות המורכבות מאחוזי בנייה נמוכים (25%-37.5%), הגבלת הבנייה לשתי קומות והגבלת מספר יחידות הדיור ל-3 יחידות לדונם נטו. זה אומר שברוב שטח השכונה אסורה כל בנייה, ובאזורים בהם הבנייה מותרת ניתן לבנות רק מעט.

בדברים שנכתבו עד כאן ואף בסיפורו של עלי ג'ומעה נעשה שימוש במושגים שאינם ברורים לכולם. מקורם של מושגים אלה בחוק התכנון והבנייה, שמצד אחד מאפשר פיתוח ובנייה בהתאם לכללים, ומצד שני מאפשר הריסת מבנים שאינם תואמים לכללים. לנוחותכם, אנו מגישים מילון מונחים תכנוני מקוצר המסביר מושגים נפוצים בתחום התכנון והבנייה. אתם יכולים להיעזר בהם כאשר מגיע לידיכם צו הריסה, או כאשר אתם נדרשים לקדם תכנית או היתר בנייה לביתכם.

מילון מונחים תכנוני

1. היתר בנייה: רישיון שבלעדיו אסור לבנות. ברוב המקרים עיריית ירושלים היא הגורם המוסמך לתת היתרי בנייה. היתר בנייה מפרט את מספר הקומות שמותר לבנות, מספר הדירות וכדומה. היתרי בנייה ניתן לתת רק לפי תכנית מתאר שכוללת הוראות מפורטות.
   
2. צווי הריסה: כל מבנה שלא הוצא לו היתר בנייה או שנבנה שלא בהתאם להיתר בנייה, צפוי להריסה. ועדת תכנון מקומית, משרד הפנים ובית המשפט לעניינים מקומיים מוציאים צווים מסוגים שונים. צו הריסה מינהלי, צו הריסה שיפוטי, צו הפסקת עבודה מנהלי, צו הפסקת עבודה שיפוטי. הצווים נמסרים ביד לאחד מבני הבית או נתלים על קיר הבית המיועד להריסה.
   
3. תכנית: מסמך הקובע מה אסור לעשות בקרקע, מה מותר לעשות בה ובאילו תנאים. לדוגמה, תכנית יכולה לאסור על בנייה בקרקע שמיועדת לנוף פתוח, ובה בעת להתיר בשטח אחר הקמת מבני מגורים. תכנית כוללת תמיד הוראות כתובות (תקנון) וברוב המקרים גם מפה (תשריט), שמבטאת באמצעים גרפיים את ההוראות הכתובות.
   
4. תכנית מתאר מקומית, תכנית מתאר עם הוראות מפורטות, תכנית בניין עיר (תב"ע): תכנית מתאר מקומית קובעת את ייעודי הקרקע (מגורים, משרדים וכדומה) ואת אופי הבנייה המותרת (גובה המבנים, מספר יחידות הדיור וכדומה). כדי שניתן יהיה להוציא היתר בנייה, יש צורך בהוראות מפורטות הקובעות את זכויות הבנייה ברמה של המגרש הבודד, וכן תנאים למתן היתר בנייה. (תב"ע היא כינוי מקובל לתכנית מתאר מקומית עם הוראות מפורטות).
   
5. תכנית מדידה: מפה המתארת בפירוט את השטח: טופוגרפיה, דרכים, מבנים, גדרות, צמחייה, גבהים וכדו'. המדידה ערוכה ע"י מודד מוסמך. ללא מדידה מעודכנת, לא ניתן לאשר תכנית מתאר או היתר בנייה.
   
6. תצ"ר: תכנית לצרכי רישום, שהיא תכנית שנועדה לתאר את מצב הקרקע וגבולותיה באופן מדויק, המאפשר רישומה כיחידה נפרדת בספרי רישום המקרקעין.
   
7. קו כחול: קו שמופיע בתשריט התכנית ומסמן את גבולותיה. השטח שמחוץ לקו הכחול של התכנית אינו שייך לה, והוראותיה לא חלות בו.
   
8. ייעוד: מתחם שהתכנית מייעדת למטרה מסוימת. לדוגמה, שטח שייעודו מגורים נועד בראש ובראשונה לצורך הקמת בתי מגורים, אך התכנית עשויה לאפשר לעשות בו גם שימושים אחרים (למשל, לפתוח בו משרדים או גני ילדים). בתשריט התכנית מסומן כל ייעוד בצבע שונה, והשימושים המותרים מפורטים בהוראות התכנית.
   
9. זכויות בנייה: מכלול אפשרויות הבנייה שהתכנית מתירה: השטח שמותר לבנות (במ"ר או באחוזי בנייה), מספר הקומות בבניין, מספר יחידות הדיור שמותר להקים בו וכדומה.
   
10. אחוזי בנייה: סך כל השטח העיקרי שמותר לבנות במגרש מסוים, כשהוא מבוטא באחוז משטח המגרש. לדוגמה, במגרש שייעודו מגורים, ששטחו 500 מ"ר ושבו מותרים 150 אחוזי בנייה, אפשר לבנות 750 מ"ר שטחים עיקריים לצורך מגורים.
    
11. שטח מגרש ברוטו: שטח המגרש ברוטו, לפני ההפקעה לצרכי ציבור.
    
12. שטח מגרש נטו: שטח המגרש נטו, אחרי שהוקטן כתוצאה מהפקעה לצרכי ציבור. את שטח הבנייה העיקרי המותר מחשבים לפי שטח המגרש נטו.
    
13. צפיפות: מספר יחידות הדיור שניתן לבנות בשטח נתון. בדרך כלל נהוג לבטא את הצפיפות ליחידת שטח של דונם נטו (אחרי הפקעה, אם בוצעה). לדוגמה, הצפיפות המותרת במגרש ששטחו 500 מ"ר, ואשר לפי התכנית מותר לבנות בו חמש דירות, היא עשר יחידות דיור לדונם.
    
14. דרך: כביש (כולל מדרכות), שביל או כל דרך אחרת, בין שהיא קיימת ובין שהיא רק מסומנת בתכנית. רוחב זכות הדרך נקבע לפי רוחב הדרך בתכנית, גם אם בפועל רוחבה של הדרך קטן יותר.
    
15. קו בניין: המרחק הלא-בנוי שצריך להשאיר בין המבנה לבין גבול המגרש. לדוגמה, קו בניין של ארבעה מטרים פירושו שהקיר החיצוני של המבנה צריך להיות במרחק של ארבעה מטרים מגבול המגרש. קווי הבניין נקבעים בתכניות.
    
16. הוועדה המקומית: ועדה לנושא תכנון ובנייה בעיריית ירושלים. בוועדה יושבים חברי מועצת העיר. ברוב המקרים הוועדה המקומית מוסמכת לאשר תכניות מפורטות. בנוסף לכך היא זו שנותנת היתרי בנייה.
    
17. הוועדה המחוזית: ועדה לנושא תכנון ובנייה במשרד הפנים. בוועדה חברים נציגי ממשלה, נציגי הרשויות המקומיות שבתחומי המחוז ונציג של ארגון האדריכלים והמהנדסים. הסמכות לאשר את רוב תכניות המתאר המקומיות היא בידי הוועדה המחוזית.
    
18. הפקדה: הליך שמאפשר לציבור להתנגד לתכניות חדשות. לפי החוק, יש לפרסם בעיתונות ובאמצעים נוספים מודעות לגבי הפקדתן של תכניות חדשות. כל אדם שהתכנית עשויה להשפיע עליו רשאי להגיש לה התנגדות מנומקת בכתב, בתוך 60 יום ממועד הפרסום.
    
19. הפקעה: הליך שבמסגרתו עוברת קרקע פרטית לבעלותה של עיריית ירושלים. על פי החוק מותר לעירייה להפקיע שטחים פרטיים לצרכי ציבור - למשל, עבור כבישים ומדרכות, לבתי ספר, לגנים ציבוריים וכדומה. רשות מקומית שמפקיעה אדמות לצרכי ציבור אינה חייבת לשלם עבורן, כל עוד החלק שהופקע אינו עולה על 40 אחוזים משטחה הכולל של החלקה. במקרה שהיקף ההפקעה עולה על 40 אחוזים, הרשות המקומית נדרשת לשלם לבעלי האדמה עבור כל שטח שהופקע מעבר ל-40 האחוזים הראשונים.
    
20. היטל השבחה: תשלום שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גובה בגין עליית ערך המקרקעין בעקבות אישורה של תכנית חדשה, שמגדילה את זכויות הבנייה.